KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesi 

Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakma kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir

Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir 

Her iki tarafa borç yükleyen Sözleşme nedir

 kiracının sahip olduğu kiralananın kullanma hakkı kişisel nitelikte bir haktır Kira sözleşmesinin geçerliliği kural olarak şekle bağlı değildir 

Kira sözleşmesi kullanma hakkı veren sözleşmelerdendir 

Kira sözleşmesinin unsurları

1. Tarafların anlaşması 

• Kira sözleşmesinin bir tarafında birden fazla kimse varsa bunların tamamı borcun tamamından değil üzerine düşen kısmından sorumluydu. bu Kural tüm sözleşmeler için geçerlidir. ancak ticari nitelikli kiralarda Müteselsil sorumluluk söz konusu olur
•  Paylı mülkiyette Paylı mülkiyet konusu şeyin kiraya verilmesi önemli yönetim işlerinden dir ve pay ve Paydaş çoğunluğu ile kira sözleşmesi yapılmalıdır
• Eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesinin feshi edemez, eşinin rızasını alamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine Rıza verilmeyen diğer eş hakimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu kira ile sağlanmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayan yaptığı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğer eş ile beraber Müteselsilen sorumlu olur 

2. Sözleşmenin konusu olan mal ve hak [Kiralanan şeyin, kiralayanın mülkiyetinde olması gerekmez.][Örneğin aydın kardeş Erdem'e ait olan saati kiraya Verebilir. Bu durumda Erdem saatin Maliki olmasına rağmen kira sözleşmesinin tarafı değildir ve kiracıya karşı ira sözleşmesinden Doğan talepleri İleri süremez ]
3. Kira bedeli

• Taraflar bedelin ödenmesi gerektiği konusunda anlaşmış olmalıdırlar. Aksi halde kira sözleşmesi kurulmuş olmaz. ancak bedelin belirli olması gerekmez belirlenebilir Bedel üzerinde de anlaşılabilir. 
• Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğini veya sonraki kira bedellerinin macell olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir 

4.  kira suresi

• Kira sözleşmesi belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
•  kararlaştırılan sürenin geçmesi ile herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer sözleşmeler ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kiraya verenin borçları 

Teslim borcu

Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu

yan giderlere katlanma borcu

kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu[ ayıba karşı tekeffül borcu]

Kiraya verenin 3 kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu[ zapta karşı tekeffül borcu]

1. Teslim borcu

Kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan Kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlüdür.

Kiraya veren kiralanan şeyi sözleşme süresince sözleşmede öngörülen kullanma amacına uygun halde bulundurmakla yükümlüdür.

[Bu hüküm konut ve Çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.]

2. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğunun Şartları şunlardır:

1. Kiralananda ayıp olarak nitelendirilebilecek eksiklik ya da bozuklukların bulunması [ Önemli ayıp önemsiz ayıp teslim zamanındaki ayıp sonradan ortaya çıkan ayıp hukuki ayıp ekonomik ayıp maddi veya rahatsız edici ayıp şeklinde olabilir ]
2. Kiralanan şeyin ayıp nedeniyle sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli olmaması gerekir
3. Kiralanandaki ayıbın gizli olması gerekir.[ kiracı sözleşmenin kurulduğu sırada kiralanan şey de mevcut olduğunu bildiği veya bilmesi gereken ayıplar için kiralayana karşı ayıptan dolayı sorumluluk hükümlerine başvuramaz]
4. Kiraya verenin sorumluluğunun sözleşme ile sınırlandırılmamış veya kaldırılmamış olması 

[Taraflar kiralayanın ayıba karşı sorumluluktan Doğan sorumluluğunu sözleşme ile kaldırabilir veya sınırlandırılabilir ler. ancak 2 halde bu tür anlaşmalar geçerli değildir

• Konut ve Çatılı işyeri kiralarında bu yönde anlaşmalar yapılamaz
•  konut ve Çatılı işyeri kiraları dışındaki kira sözleşmeleri bakımından genel işlem koşulları yoluyla kiraya verenin sorumluluğu daraltılan az ya da ortadan kaldırılamaz ]

5. Kiracının kiralananı şey muayene etmesi ve ayıpları kiraya verene bildirmesi gerekir.[ kiracının muayene ve ihbar külfeti borçlar kanununda açıkça düzenlenmemiştir. ancak kiracı ortaya çıkan bir ayıbı fark eder etmez ihbar etmelidir Aksi halde ayıba karşı sorumluluk hükümlerinden feragat ettiği sonucu çıkar. Kiracının kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan ayıpları kiralayana bildirmemesi tazminat ile sorumlu olması sonucunu doğurur ]
6. Kiracının ayıptan sorumluluğu olmaması gerekir [ kiralanan şeydeki ayıp Kiracıdan kaynaklanan bir sebeple ortaya çıkarsa ve özellikle kiracının şeyi özenle kullanmaması sonucu ayıp ortaya çıkmışsa bundan kiraya verenin sorumlu tutmak mümkün değildir. kiracının kendisi Ya da birlikte oturdu kimseler ile işyeri kiraları bakımından çalıştırdığı elemanların Davranışları da özen yükümlülüğü içerisindedir ve bunların neden olduğu ayıplar dolayısıyla da kiraya verene başvurulamaz] 
7. Kiraya verenin kusurlu olması ya da sözleşmenin kurulduğu sırada ayı bilmesi gerekmez.!!

3. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğunun hükümleri

1. Kiraya verenin kiralanan şeyi kiracı teslimi anındaki ayıplarından sorumluluğu

•  kiralananın ÖNEMLİ ayıplarla teslimi durumunda: kiracı, 

[1] borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere veya [2] kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir

•  kiralananın ÖNEMLİ OLMAYAN ayıplarla tesliminde ise: kiracı [1] kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir[ Önemsiz ayıplarda kiracının borçlunun temerrüdü ne başvurma ya da sözleşmeden dönme imkanı yoktur.]

2. Kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden Doğan sorumluluğu 

Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinde Doğan sorumluluğa ilişkin hükümler de kiracıya verilen yetkiler

ayıbın giderilmesi ve tamirini talep etme  kira bedelinden indirim isteme  ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etme  sözleşmeyi feshi  tazminat talebi

1. Kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep hakkı

kiracı önemli olsun önemli olmayan ayıplar olsun, sonradan ortaya çıkan veya önceden var olan ayıplar olsun, TÜM AYIPLAR İÇİN ayıbın giderilmesini kiralayandan talep edebilir.

kiracı ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir süre vermelidir

• kiracının ayıbın giderilmesi için kiralayana verdiği süre içinde ayıp giderilmezse kiracı, [1] tazminat hakkını kullanabilir [2] ayıp oranında KİRA BEDELİNDEN indirim hakkını kullanabilir [3] Sözleşmeyi Fesih hakkını kullanabilir

Kiracı ayıbın giderilmesini istemiş ve kiraya veren ayıbı gidermiş ise ayıba bağlı haklarını kaybeder. Ancak tazminat hakkı bu durumda da saklıdır !!

2.  Kiracının kiralananı şeydeki ayıbı bizzat kendisinin giderme imkânına sahip olması durumu

kiracı, kiraya verenden kiralanan şeydeki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir.  bu sürede ayıp giderilmezse kiracı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan Doğan alacağını kira bedelinden indirebilir 

• Kiracı KİRAYA VEREN HESABINNA ayıbı giderme hakkını ayıbın esaslı olmadı yani önemli olmayan kayıplar hakkında kullanabilir
• Önemli ayıpların varlığı halinde kiracının kiralayan adına hareket edebilmesi için hakimin izni gerekir 
• Kiracının ayıbın giderilmesini kiralayandan uygun bir süre içerisinde istemesi ve kiralayanın bu sürede ayıbı giderilmemesi Şartı ile kiraya veren hesabına ayıbı gidertme hakkını kullanabilir  [ Yani önce uygun bir süre vererek ayıbın giderilmesini kiralayandan ister. kiralayan ayıbı yine giderim yoksa kiraya veren hesabına ayıbı kendisi giderdir ][Kendisi ayıbı giderirse yaptığı masrafı kira bedelinden indirir]

3. Kira bedelinin indirilmesini talep hakkı

 kiralananın teslimi anındaki ayıplar ile sonradan ayıplı hale gelmesi durumu kiracıya KİRA VEDELİNİN indirilmesini talep hakkı verir 

Kira bedelinin indirilmesini talep Hakkı önemli ayıplar için kullanılabilir.  önemsiz ayıplar için ise ayıbın giderilmesi talep edilir veya tazminat istenir 

[Pencerenin camı kırık diye kira bedelinden indirim yapılmaz.]

[kira bedelinden indirim: Örneğin Aydın'ın 4 odalı olarak kiraladı bir evde odanın birinin kullanılamaz halde olması durumunda Aydın bin liralık aylık kira bedelini aylık 750 TL olarak indirilmesini isteyebilir.  ancak odalardan birinin camı kırık olmasından dolayı 1000 liralık kiranın 950 lira olmasını istemez aybin giderilmesini ister Ya da giderilmemesi durumunda 1 aylık kira bedelinden Düşmek üzere Kendisi bu camı yaptırır .]

4. Kiracının ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep hakkı

 kiracı ayıbın varlığı durumunda kiraya verenden uygun bir süre belirleyerek Aydın giderilmesini ister. kiraya veren ayıbı yine gidermezse kiracı kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir{  Burada da öncelikle uygun süre tanıyarak ayıbın giderilmesini talep etmek önkoşulu vardır] 

5. Sözleşmeden Dönme Ya da sözleşmeyi feshetme hakkı

Aydın kiralananın öngörülen Kullanıma elverişliliği ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir

Sözleşmenin feshi edilebilmesi durumu ancak önemli ayıplarda söz konusu olur

 burada da sözleşmeyi feshetmek için kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep etmek ve talebe rağmen kiralayanın ayıbı gider memesi ön koşuldur Dönme halinde menfi Fesih halinde müspet zarar tazmini gerekir 

6. Kiracının ayıp Dolayısıyla uğradığı müspet zararın tazminini talep etme hakkı

Kiraya veren kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından Doğan zarardan kiracıya karşı sorumludur 

Kiralayan şeyin ayıplı olarak tesliminde veya sonradan ayıbın meydana gelmesinde kusuru olmadığını ispat ederse sorumluluktan kurtulur 

C. Kiraya verenin zapta karşı sorumluluğu[ kiraya verenin üçüncü kişilerin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu ]

1. Kiralanan şeyde sözleşmenin kurulması anında mevcut Üçüncü kişilerin hakları Dolayısıyla zapta karşı tekeffül borcu 

‘Üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkı ile bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren; Kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür’

Bu hükmün uygulanabilme şartları şunlardır :

1. 3 kişinin kiracıya karşı aynı veya tapu siciline şerh edilmiş bir şahsi hak iddiasında bulunması gerekir
2.  3 kişinin iddia ettiği hak ile kiracının Hakkı bağdaşma malıdır
3. 3 kişi hakkını kiracıya karşı dava yoluyla İleri sürülmelidir Bunun dışında bir yolla kiracıya karşı hak iddiası zapt sayılmayacaktır 
4. Kiracı davayı kiraya verene ihbar etmelidir
5.  kiracının 3 şahsın hakkını bilmemesi gerekir
6.  kiralayanın kusuru olmamalıdır 

[Kiralayanın zapt sonucu tazminat sorumluluğu Kusura dayanan bir sorumluluktur  ]

b. Kiraya verenin 3 kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra Üstün hak sahibi olmasından sorumluluğu

‘Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni Malik kira sözleşmesinin tarafı olur ‘

Burada Kanunen ve kendiliğinden sözleşmenin tarafında bir değişiklik meydana gelmektedir Bu değişiklik geleceği etkilidir geçmişe etkili değildi

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde üst Hakkı veya intifa hakkı gibi sınırlı bir Ayni hak elde ederse yine aynı hükümler uygulanır.

D. Kiraya verenin kiralananın vergi ve benzeri yükümlülüklerine katlanma borcu 

E. Kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu 

KİRACININ BORÇLARI

Kiracının borçları şunlardır:

Kira bedelini Ödeme borcu  özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu  temizlik ve bakım giderlerini Ödeme borcu  ayıpları kiraya verene bildirme borcu  ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu  kiralananı geri verme borcu

1. Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak ve özenle kullanma borcu

 kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenli kullanmak yükümlülüğündedir

2. Kiracının kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygı gösterme borcu
3. Kiralanan şeyi iyi bir durumda korunması için Özen göstermek ve gerekli ihbarları yapmak yükümlülükleri 
4. Kiralanan şeyde ayıbın giderilmesine ve kiralanan şeyin gösterilmesine katlanma borcu

• Kiracı kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararları önlemeye yönelik çalışmalarına katlanmakla yükümlüdür 
• kiracı bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür
• kiraya veren çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır
• kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesini ilişkin hakları ise saklıdır

5. Kiracının temizlik ve bakım giderlerini Ödeme borcu

 kiracı kiralananı olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür bu konuda yerel adet de bakılır

> Kiracının yukarıda sayılan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kiralayanın hakları

• Kiracı bildirim borcunu zamanında yerine getirmemiş ise kiraya veren sadece bu yüzden uğradığı zararın tazminini isteyebilir
• Kiracı kiralananı gösterme borcunu yerine getirmez veya kiralananın kasten kötü gösterecek şekilde bulundurur veya mevcut olmayan ayıplardan bahsederek yeni talipleri kaçırırsa kiraya verenin Bu yüzden uğradığı zararı tazmin etmesi gerekir
•  kiracının kiralananı kullanma hakkına bağlı diğer borçlarını yerine getirmemesi durumunda

1. Kiraya veren yazılı bildirimde bulunarak hemen sözleşmeyi feshedebilir
2. Konut ve Çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kiracı en az 30 gün tanıyarak aykırılığın giderilmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini İhtar eder. bu ihtara rağmen kiracı borçlarının ihlalini sürdürüyorsa sözleşmeyi feshedebilir.

[Kiralayan sözleşmeyi fesh etmek zorunda değildir ] 

• Konut ve Çatılı işyeri kiraları bakımından kiracı kiralanana kasten ağır zarar veriyorsa veya kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı anlaşılıyorsa ya da kiracının bu yükümlülüğü aykırı davranış inin kirayı veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren yazılı bir bildirimde sözleşmeyi hemen feshedebilir bu durumlarda borcu aykırılığın giderilmesi için süre tanımaya veya iftarda bulunmaya gerek yoktur 

> Kiracının kiralananı başkasına kiralaması

[KURAL] kiracı kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da başkasına devredebilir [Alt kira serbestliği ]

[İSTİSNA] Kiracı KONUT VE ÇATILI İŞYERİ kiralarında kiraya verenin YAZILI rızası olmadıkça kiralananı başkasına Kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez

[ALT KİRACIYA DOĞRUDAN BAŞVURU HAKKI]alt kiracı kiralananı kiracıya tanınan dan başka bir biçimde kullandığı takdirde kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. bu durumda kiraya veren kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir 

> Kiracının kiralanandaki kullanma alacağını başkasına devretmesi

[KURAL] Kiracı kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmama koşuluyla kullanım hakkını da başkasına devredebilir

{İSTİSNA] kiracı konut ve Çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kullanım hakkını da devredemez

[ALT KİRACIYA DOĞRUDAN BAŞVURU HAKKI] alt kiracı kiralananı kiracıya tanınan dan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur.  bu durumda kiraya veren kiracısına karşı sahip olduğu hakların alt kiracıya veya kullanım hakkını devralmış olan kişiye karşı da kullanabilir 

> Kira sözleşmesinin Devri

[KURAL] Kiracı kiraya verenin YAZILI rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. 

[İSTİSNA] kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu onay vermekten kaçınamaz.[ Oysa konut kiralarında ve diğer kiralarda haklı sebep olmasa da onay vermekten kaçınabilir ]

[DEVRİN SONUCU] kiraya verenin yazılı rızası ile kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur

[İŞYERİ KİRALARINDA DEVRİN SONUCU] işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süreyle devralan ile birlikte Müteselsilen sorumlu olur. [Çünkü işyeri kiralarında kiraya veren olarak Yani haklı sebep olmadıkça sözleşmenin devrine onay vermek zorundadır. kiraya veren aleyhine oluşan bu durum Müteselsil sorumluluk ilkesi ile giderilmeye çalışılmıştır .]

> Kiracının kira bedelini ifa borcu 

Kiracı aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri Her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür

Kira bedelinin ödeme yeri aksi sözleşme ile düzenlenmemiş ise KİRAYA VERENİN yerleşim yeridir.

Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan şey kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa ya da sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. bu durumda kiraya verenin yapmaktan kurtuldu giderler kira bedelinden indirilir.[ Örneğin Aydın'ın ayın yarısında tatile çıkması durumunda evinin kirasını Ödeme borcu devam eder]

> Kiracının kiralanan şeyi önceden geri vermesi durumu:

Kiracı sözleşme süresine veya Fesih dönemine uymaksızın kiralanan şeyi geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden Doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği Makul bir süre için devam eder.

 makul süreyi hakim kiralananın özelliklerine ve kiralananın bulunduğu yerin durumu gibi başkaca durumlara göre takdir eder

 makul sürenin aşılması ile beraber kiracının kira sözleşmesinden Doğan borçları ve kira sözleşmesi sona erer.

Makul sürenin sonunu Beklemeye gerek olmaksızın, kiracının;

•  bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek
•  ödeme gücüne sahip ve
• Kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde

 kiracının kira sözleşmesinden Doğan borçları sona erer 

Kiralananın erken iade edilmesi durumunda kiraya veren yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmak ve elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür

> Kiraya verenin hapis hakkı

Taşınmaz kiralarında kiraya veren işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan 6 aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir

Kiraya verenin hapis Hakkı alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar

3 kişilere ait olan eşya:

Üçüncü kişilerin; 

[1] kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya[Kiraya veren eşyanın kiracıya ait olmadığını bilmesi durumu] ile 

[2] çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde Malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya 

üzerindeki hakları kiraya verenin hapis hakkından önce gelir. [ Yani eşya çalınmış kaybolmuş bir eşya değilse ve kiraya veren de bu eşyanın Üçüncü kişiye ait olduğunu bilmiyorsa yani iyi niyetli ise hapis hakkını kullanabilir ]

Kiraya veren kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği halde[kiraya verenin iyiniyeti kayboluyor] sözleşmeyi en yakın Fesih döneminin sonu için fesh etmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder 

• Kiracı taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde kiraya veren, alacağını güvence altına alınmasını sağlayacak miktardaki taşınırı sulh hakiminin veya icra müdürünün kararı ile alıkoyabilir
• alıkoyma kararının konusu olan eşya gizlice veya zorla götürülürse götürülmelerinden başlayarak 10 gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir 

> Kiracının temerrüdü

 kiracı, kiralananın tesliminden sonra mu acil olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede ifa etmeme durumunda sözleşmeyi fesh edeceğini bildirebilir

 kiracıya verilecek süre En az 10 gün, konut ve Çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür

 Bu süre  kira kiracıya yapıldığı  tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar

> Kiracının iflası durumunda sözleşme yetkisi

 kiracı, kiralananın TESLİMİNDEN SONRA iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir

 kiraya veren, güvence verilmesi için iracı ve İflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir

 Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirimi suresinde uymaksızın hemen feshedebilir

> Kiracının kiralananı geri verme borcu

[GERİ VERMENİN KAPSAMI] Kiracı kiralananı ne durumda teslim almış ise kira sözleşmesinin bitiminde O durumda geri vermekle yükümlüdür

Ancak kiracı sözleşmeyi uygun kullanma Dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime lerden ve bozulmalar dan sorumlu değildir [OLAĞAN YIPRANMALAR]

[KİRACIYI KORUYAN HÜKÜM] kiracının sözleşmenin sona ermesi halinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları gidermek dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden kabul etmesine ilişkin anlaşmalar ise geçersizdir 

[GÖZDEN GEÇİRME YÜKÜMÜ] Kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur

[İSTİSNA] Ancak teslim alma sırasında olan inceleme ile belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam eder

Kiraya veren bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır[gizli eksikliği sonradan bildirme]

KİRA İLİŞKİSİNDE ÖZEL DURUMLAR

> Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması

• Kiraya veren kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve Kiracıdan kaplanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir

Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür

kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

• Kiracı kiraya verenin YAZILI rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir

Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren YAZILI olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez

Kiracı aksine YAZILI bir anlaşma yoksa kiraya verenin rızası ile yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez

> Takastan feragat yasağı

Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinden Doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler

 ancak takas Hakkı doğduktan sonra feragat etme imkanı vardır

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

1. Sözleşme taraflarının sözleşme hükümlerine aykırı hareket etmesi sebebiyle kira sözleşmesi sona erebilir

[Bu konu daha önce anlatımlar içinde Fesih ve dönme hakkının tanındı bölümlerdeki sona erme sebeplerini ilişkindir ]

2. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin soruna ermesi ile sözleşme kendiliğinden sona erer 

[İSTİSNA: Konut ve Çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli iş sözleşmelerinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarda bir yıl için uzatılmış sayılır] 

3. Belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshi bildirme ile sona ermesi 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde Taraflardan her biri daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal Fesih dönemlerine ve Fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir

 Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır

 sözleşmede veya kanunda belirtilen Fetih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki Fetih dönemi için geçerli olur

• TAŞINMAZ VE TAŞINIR YAPI kiralarına ilişkin olmak üzere Taraflardan her biri kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetim bulunmaması durumunda 6 AYLIK KİRA DÖNEMİNİN SONU için 3 AYLIK FESİH BİLDİRİM SÜRESİNE uyarak feshedebilir
• TAŞINIR kiraları için taraflardan her biri kira sözleşmesini 3 GÜN ÖNCEDEN yapılacak Fesih bildirim süresine uyarak HER ZAMAN feshedebilir. Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın KİRACISI kira sözleşmesini 3 AYLIK kira dönemi sonu için en az 1 AY ÖNCEDEN yapacağı bir fesih bildirimi ile sona erdirebilir [Örneğin marangoz zabitin kiracısı Kadir'e marangoz atölyesi kiralamasında olduğun gibi.  kiracının mesleki faaliyetlerini yarayan taşınır mallar var .]
• Belirtilen süreler anlaşma ile uzatılabilir ancak kısaltılamaz
• KONUT VE ÇATILI İŞYERİ kiralarında belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, KİRACI HER ZAMAN, kiraya veren kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra ’’genel hükümlere göre’’ Fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir Bildirimin yazılı şekilde yapılması ise zorunludur 

4. Kira sözleşmesinin önemli sebeplerden dolayı Face'ini bildirme ile sona ermesi [Olağanüstü Fesih]

• Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi YASAL FESİH BİLDİRİM SÜRESİNE uyarak HER ZAMAN feshedebilir
•  hakim durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar

5. Kiracının ölümü sebebiyle Face'ini bildirme ile sona erme

Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal Fesih bildirim süresine uyarak en yakın Fesih dönemi sonu için sözleşmeyi fesh edebilirler

Dikkat: sözleşme kendiliğinden son bulmaz

[ bu  hüküm kiracının tüzel kişilik olduğu durumlarda tüzel kişiliğin sona ermesi halinde uygulanmaz.

 kiraya verenin ölmesi durumunda bu hüküm yine uygulamaz]

Konut ve Çatılı işyeri kiralarında ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanat yürüten mirasçıları ve ölen Kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye de kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler 

 19.10.2019